Il quarto trimestre 2019 si è concluso con una conferma della tendenza espansiva del mercato residenziale italiano, pur in rallentamento rispetto a quanto i dati OMI ci avevano abituato ad assistere. La crescita iniziata a fine 2014 viene dunque ribadita, in rallentamento, con un tasso tendenziale positivo per lo 0,6%, contro il + 3,9% che era stato riscontrato nel trimestre precedente.
Cogliamo dunque l’occasione per
poter riassumere come è andato in archivio il 2019, richiamando alla mente
anche alcune delle informazioni emerse nel contemporaneo Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia a
cura di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate.
Andando con ordine, e scendendo
più nel dettaglio territoriale, evidenziamo come la situazione – pur
genericamente positiva – appare piuttosto diversificata tra le macro aree.
Al Centro e alle Isole,
infatti, le prestazioni sono peggiorate finendo in territorio negativo, con
tasso tendenziale rispettivamente pari al -3,3% e al -0,1%. Il tasso di
crescita più elevato si riscontra invece nel Nord Est, con un + 2,2%. Bene anche il Sud (+ 2,0%) e il Nord Ovest
(+ 1,6%) anche se, in quest’ultimo caso, abbia riscontrato un significativo
passo indietro rispetto al trimestre precedente.
Si noti altresì che la dinamica
dei centri minori sembra essere più favorevole rispetto a quella dei comuni capoluogo, che risentono soprattutto dell’andamento debole del
Centro Italia. Sia sufficiente rammentare, a titolo di esempio, che le
transazioni residenziali del quarto trimestre 2019 a Roma – principale mercato
immobiliare italiano – sono state pari a 8.588 unità, contro le 9.331 unità
dell’anno precedente, con un calo dell’8%.
Il clima del mercato immobiliare residenziale italiano è ben riflesso
nel sentiment che emerge dal Sondaggio congiunturale, secondo il
quale il 30,4% degli operatori immobiliari ha segnato una pressione al ribasso
sulle quotazioni degli immobili (era il 34% nella rilevazione precedente),
mentre il 7,7% segnala un incremento (ex 7,4%).
Cresce la quota di agenzie
immobiliari che dichiara di aver venduto almeno un’abitazione nel quarto
trimestre 2019: la percentuale è ora pari all’84,4%, contro il 78,7% dei tre
mesi precedenti. Un’evoluzione comunque piuttosto attesa, considerato che in
buona parte dei mercati residenziali italiani nel quarto trimestre si registra
storicamente un incremento delle
compravendite rispetto al terzo trimestre.
Si noti altresì che la mancanza di proposte di acquisto viene
generalmente attribuita (58,5%) per prezzi giudicati troppo elevati dai compratori,
mentre le cause prevalenti di cessazione di incarico (53,2%) sono le offerte di
acquisto ritenute troppo basse dal venditore. Vi è dunque un evidente gap tra le attese e la realtà, che
determina il mantenimento di un margine di sconto sui prezzi di vendita
rispetto alle richieste iniziali del venditore piuttosto ampio, pur in
riduzione al 12% (ex 12,6%).
Infine, rileviamo come i tempi
medi di vendita rimangano sostanzialmente stabili a 7,7 mesi, contro i 7,5 mesi
del trimestre precedente, mentre si sia ridotta di due punti percentuali
(71,2%) la quota di acquisti finanziamenti con un mutuo ipotecario. Il
loan-to-value è in compenso piuttosto elevato, rimanendo sopra il 75% (76,2%).